逼遷, 搬遷費, 合理原因, 火災問題

三藩市住屋權益委員會為三藩市的租客提供諮詢服務。如果你住在三藩市,並面臨住屋問題(例如非法租金上漲、逼遷、室友問題、屋內長黴菌及其他房屋修繕問題),我們將會盡力提供協助列治文區辦公室租客諮詢服務時間為: 星期一、星期三、星期四及星期五,早上9點至中午12點 (星期二休息)。辦公室地址為: 4301 Geary Blvd.。諮詢電話為: 415-947-9085。


根據三藩市租務法例第37.9(a) 條例,擁有受租務法例管制出租的房子的業主必須有“合理原因”(請看下面“合理原因”的部分) 才可以强逼租客遷出單位。以下在“合理原因”部分列出的這些原因是房東可以從舊金山的租金控制公寓强行逼遷租戶的唯一原因。

最重要的是要瞭解逼遷是一個法律程序。它不可以通過口頭方式進行,只能通過一個書面的警告通知(3-30-60 日)和法庭傳票進行。你不需要離開因爲你的業主叫你遷出單位;他一定要給你一個書面的通知和遵循一步步的法律程序。

如果你被逼遷是因爲你拖欠租金(和你已經收到三天治理或者遷出通知書),可以在這裏查看租務援助的清單。

如果你是在租金管制和在沒有“合理原因”的情況下被逼遷(看以下的列表),你可以填寫出租委員會的聲稱錯誤的逼遷請願書,鏈接在這裡。你也可以傳真或者遞交請願書給 SF Rent Board, 25 Van Ness #320, SF 94102, 傳真 415-252-4699.

合理原因

1. 沒有交租。

2. 違反租約的合法承諾,例如經常性遲交租。

3. 租客製造滋擾影響其他租客,或者損壞物業。

4. 業主或家人有意搬入單位居住。(請看以下)

5. 業主計劃進行大規模的裝修,需要住客臨時性搬出。(請看以下)

6. 單位被用作非法用途。

7. 租客拒絕續約,而租約基本與原來的一樣。(請注意租客沒有義務簽署和現在的租約很不同的租約,無論原本的租約有多久)

8.租客拒絕讓業主根據加州或本地法律進入單位。

9.根據三藩市住宅更改共度公寓的規定,業主有意出售單位。

10.未經業主同意或認可而成爲唯一租客的轉讓者。

11. 業主計劃推出租屋市場,在未來10年内不在出租其物業。(請看以下的“Ellis Act”)

12. 業主計劃進行大規模的實體裝修或重建單位。

13. 業主計劃拆除單位,或永久性退出市場。(這通常適用於非法單位,雖然業主現在可以選擇把單位合法化,如果他們決定拆除,必須在計劃驅逐租客之前向計劃委員會申請更改使用聽證會)

14.業主需要暫時性遷出租客。以便清除物業的油漆。

15. 業主真誠地尋求收回財產,以便按照三藩市行政法第56章裏的規定,即城市簽訂的發展協議的條款來拆除或以其他方式永久性地將單位從房屋使用中移除。

16.租客的Good Samaritan Status (第 37.2(a)(1)(D)條)已經過期,並且房東根據第37.9(a)(16)條行使恢復佔有權的權利,規定在原始和任何延長的Good Samaritan Status期限到期後的60日以内發出租賃終止通知。

業主收屋自住

業主有權收回出租單位作爲自己的主要住所,但要連續住滿36個月(3年)。如果業主已經居住區在自己的物業内,也可以為親屬家人實行此權利,例如雙親、祖父母、子女、孫子女、兄弟姐妹、伴侶和伴侶的親戚等。如果她只是購買建築物,她的親戚可以住入每間公寓。在此類案例中的業主必須在租客搬走后的3個月内搬入其單位。如果租客同時擁有其他空置單位,應提供給需要搬遷的租客。但是,該單位可以按市場價格,而不是舊租金。OMI需要60天的書面通知。該通知應包括房東和搬入的人(如果不是房東)的姓名,他或她與房東的關係,房東和搬入的人有哪些其他房產,房主擁有的房屋利息的百分比財產以及租賃委員會提供建議的事實。

根據今年通過的新法案,房東必須向租房委員會提交文件,以證明她住在該房產內。該立法還允許非營利組織代表通過OMI被欺詐驅逐的租戶起訴並根據某種協議放棄其權利的權利。請致電我們的會所,週一至週四,下午1-5點,415-703-8644了解更多信息。

屬於以下情況的租客不能被强行逼遷:

1. 居住在該單位長達10年或以上,而年齡在60嵗以上,或者是身體有殘疾的人士。
2. 驟然患上重病并在單位居住達5年以上。

注意:如果入住的人是長者或殘疾人士,或者所涉地點是單戶住宅,則不適用這些保護措施。如果房屋有公寓單位或車庫公寓(或分為兩個或兩個以上獨立樓層並與房東有單獨的租賃協議),則保護措施適用,因為它被認為是不止一個單位。如果您對您的位置有多少單位有疑問,請與我們的辦公室聯繫。業主需要至少25%的物業記錄權益才能驅逐OMI。 OMI的口頭或口頭威脅或警告不是驅逐通知。這些威脅不必向租房委員會提出,但隨後的書面通知必須在向租戶提供後10天內向租房委員會提交。必須向租賃委員會提交服務證明。

有孩子的家庭OMI:在學年內,有18歲以下的兒童在該單位生活超過一年的家庭不能被驅逐。業主必須等到學年完成逼遷。這意味著必須在足夠的時間內給予逼遷通知(30或60天),以便在學年再次開始之前完成逼遷。如果樓宇只有一個出租單位,這並不適用;或者如果搬入的業主也有未成年子女(未滿18歲)。

搬遷費: 看下面的圖表。業主必須支付一定金額給住在該單位的每個租戶12個月或更長時間(通知時為一半,剩餘時間為搬出)。看下面的圖表。殘疾老年人(超過60歲)和有子女的家庭可獲得額外的費用。公寓有a cap,但不包括老年人,殘疾人或未成年子女的額外費用。搬遷福利適用於所有住房,甚至是單戶住宅和公寓。根據生活費用指數,數額每年都在增加。以下OMI重新安置表也適用於拆除或永久拆除住房單位;大量的維修;和大規模的裝修逼遷。後兩種 – 重大維修和大規模的裝修 – 是暫時的。

送達逼遷通知的日期
每位房客應得的搬遷費金額
每個單位應得的最高搬遷費金額 每位長者或殘疾房客或每戶有未成年兒童的家庭應得的額外金額
 3/1/17-2/28/18  $6,281  $18,843  $4,188
 3/1/18-2/28/19   $6,627  $19,881  $4,419
 3/1/19-2/29/20  $6,980  $20,939  $4,654

“艾利斯法”

房東可能會驅逐建築物內的所有租戶,以“退出房東的業務”。房東必須在向租戶發出通知後的10天內向租房委員會提交“退出意向通知書”。為年滿62周歲或殘疾的租戶提供一年通知;所有其他租戶的120天通知。業主必須向每個租戶支付一定金額(見下圖),並為家庭成員安置費用。請參閱下表以了解最新的搬遷福利。注:金額每年都會變化,並根據生活費用進行調整。殘疾人和高級住戶也會獲得額外的金額,就像有孩子的家庭一樣。下面的圖表顯示了每年的增長情況:

送達逼遷通知的日期 每位房客應得的搬遷費金額 每個單位應得的最高搬遷費金額 每位長者或殘疾房客或每戶有未成年兒童的家庭應得的額外金額
3/1/17-2/28/18 $6,286.03 $18,858.07 $4,190.67
3/1/18-2/28/19 $6,632.39 $19,897.15 $4,421.58
3/1/19-2/29/20 $6,985.23 $20,955.68 $4,656.81

業主必須提前一半提供書面通知,另一半則需要租戶搬家。

如果業主在五年內重新租房,租客有權以相同的房租退房。租客應在搬出後30天內寫信給業主,說明他們希望在房屋重新租用後搬回,包括可以聯繫到的地址。

根據州法律,如果SRO的業主在90年1月1日之前收到入住許可證,並且未在2004年1月1日之前發出意向撤回租賃通知書,那麼他們就不能獲得Ellis。

買斷

房東必須通過“預先買斷談判披露表”向租房委員會登記一份買斷報價,並在他甚至可以開始談判任何金額或條款之前發送一份聲明,表明他已經為買斷談判表格提供服務。這些都不是口頭上的。

租戶不必同意進行買斷談判,但如果他/她做了,他/她可以在簽署後45天內諮詢律師並退出協議。最終協議必須在46-59天內提交給出租委員會。任何違反此法律的行為均可通過州法院的民事訴訟執行。如果長者,殘疾或患有重病的病人獲得收購,或者如果兩個或更多的住戶在批准公寓轉換前獲得了長達十年的收購,房東的公寓轉換能力可能會受到收購影響。

大規模的裝修

為了對建築物進行大規模的裝修,業主可以要求租戶暫時搬出單位。

業主必須在向租客提前60天通知搬出之前,從建築檢查部門獲得所有必要的許可證。工作時間不應超過90天,儘管如果需要,房東可以向租房委員會申請續簽90天。正如OMI和Ellis法案逼遷一樣,業主必須支付租客搬遷費(請參閱上述OMI搬遷福利圖表中的實際金額)。如果租客在搬遷之前讓業主知道他/她有興趣重新入住,必須在房屋重新入住時通知租客。把它寫下來很重要。

在房屋租賃委員會舉行聽證會並批准資本改善租金增加轉嫁之前,業主不能提高租客的租金來支付資本增加。有兩個請願書:一個用於建築1-5個單位;另外6個或更多。業主可以通知租金增加,並將租客追溯至該通知的日期,但租客無需開始支付,直至租賃委員會批准通過。這是租客的選擇,無論他或她想立即付款還是等待租賃委員會的決定。租房委員會可能會改變業主要求的金額。

逼遷是涉及法庭訴訟的法律程序。業主不能在沒有上法庭的情況下驅逐租戶,也不能通過關閉公用設施或更換鎖來強制他們出門。如果你的房東試圖用這些手段強迫你 :

1. 請撥打(415)553-0123致電警察。根據刑法典418,你的業主犯有輕罪。你有權重新進入你的公寓。
2.如果您的公用事業已關閉,請致電公用事業公司並嘗試讓他們重新開啟。
3. 記錄這些事件。寫信給你的房東,說明你知道你的權利,並希望情況得到糾正而不會受到進一步的騷擾。保留一份副本,因為它可能會用作你的辯護證據,如果你有上法庭。
4.根據加州民法典789.3,你可以起訴你的房東。聯繫律師。根據CA“民事訴訟法典”340(a),限制時效為一年。

報復性的逼遷

加州民法典1942.5說,房東不能通過逼遷或提高租金來打擊租戶。如果你的業主在你採取行動維護你的權利(例如向房屋委員會提交申請或致電建築檢查員)六個月內試圖驅逐你,你可能會為此提出抗辯。確保你保留所有可能導致報復行為的副本,例如出租委員會通知,樓宇檢查通知等。

為了驅逐租客,必須妥善送達書面通知。首先,你的業主必須嘗試找到你並將通知遞交給你。如果你的業主無法找到你,通知可能會交給你的家中或工作的“合適年齡的人[18歲以上]和酌情權”。一份副本必須郵寄給你。如果你的業主無法找到合適的人離開通知,他/她可以將其張貼在你的場所的顯眼位置,並將副本郵寄給你。

在通過租金管制覆蓋的單位中,本通知必須說明逼遷的理由(合理原因,見上文),並且可以通過租賃委員會獲得該建議。只有當租客回應通知時,才可以使用不正確的通知來打敗逼遷。逼遷的法律程序始於三,三十或六十天的通知(某些形式的補貼性住房,如第八部分將使用七天,十天或十四天的通知)。艾利斯逼遷需要120天的通知,儘管長者和殘疾人獲得一年的通知。

三天通知書

三天通知書去修理或搬遷通常用於租客欠租或違反租約條款。三天通知書是一個警告,如果在三天內沒有支付房租或修理,你可以被帶到法院被驅逐。三天通知書並不意味著三天內你會被趕出公寓。

通知書必須說明正確的租金金額以及支付租金的人的姓名和地址以及您可以支付的地址。如果您在三天內付款,你的業主必須接受租金。三天后,他不必接受這筆錢。

法院程序

如果在三,三十或六十天通知期結束時,租客不自願搬出,業主必須提交一名非法拘留者,將租客從出租單位移走。當非法拘留者被送達時,你有五天(週末計數,假期不計!)提交回复。要提交您的回复,您應該從Eviction Defense Collaborative:1338 Mission,4th floor,9:30-11:30am and 1-3pm獲得法律援助。如果沒有按時提交回复,房東可能會得到一個默認判斷,這會加快處理過程。

在你回應之後,法院將建立和解會議,屆時你和你的房東可以提出你的論點,並可能達成協議。你不必同意在這次會議上達成和解 – 如果你不這樣做,案件將會進入審判階段。只有在你的房東贏得了審判後,你才能從你的單位中,而不是由房東或警察。

如果你的房東贏得了法院的裁決,或者你忽略了回复傳票並且房東得到了違約判決,那麼警長辦公室將在你的門上張貼為期五天的“退房通知”。五天后(通常在星期三,這是警長驅逐的那一天),門上的鎖可以由警長和只有警長來改變。如果你的物品在更換鎖具時未離開公寓,它們將被放入倉庫,你將承擔費用。你將有14天的時間來獲得它們。如果你不這樣做,房東可以出售或銷毀它們。一旦你收到警長的通知,你可以在法庭上提出動議,要求再過一周。這叫做“逗留”。你可以經常這樣做兩次。你必須能夠以現金或匯票支付一周的租金以獲得住宿。法院在警長來到的前一天聽到請願。逼遷防禦協作可以幫助你為法庭準備文件。下面,請參閱聯繫他們的信息。

EDC法律援助

要回复非法拘留者,你需要獲得法律援助。逼遷防禦協作組織(EDC)協助租客回應法庭文件。把你的文件帶到EDC,1338 Mission,EDC,4樓,9:30-11:30和下午1點到3點。不要打電話。在諮詢時間內,與輔導員談談。

在火災情況下

修理完成後,你有權返回你的位置。發送一封信(通過帶回執請求的認證郵件)給​​你的房東,說明你計劃返回。

業主準備好後,業主必須通知你。你必須給你的業主你的地址和聯繫信息,以便他可以讓你知道什麼時候修理房子。

一但地方被修復並且業主重新提供,業主必須在30天內讓業主知道她是否會返回並重新使用它。

如果火災是由業主的疏忽造成的(例如,不修理電線),那麼你可能會在法庭上對他提出索賠。你應該向業主的保險公司提出索賠,儘管業主沒有義務承擔租客的損失,除非可以證明業主是疏忽大意的。你還應該獲得所有警察和消防部門的報告作為證據。

如果你在火災發生後無法居住在你的地方(這將在消防部門報告中),那麼在修復之前你不必支付租金。一旦修復,租金保持不變,除非業主向租房委員會申請資本改善轉移。如果他這樣做,租房委員會將舉行聽證會並確定他是否有權獲得增加。

如果業主沒有將這個地方提供給流離失所的租客,而是租給其他人,那麼流離失所的人可以申請非法逼遷。

根據對租金條例的新修訂,“Good Samaritan”的業主可以租借給因租借或公共健康/安全問題而流離失所的租客,租客在他被迫搬遷的房屋中支付的租金相同,但僅限於約定期限不超過一年。該協議可以授予一年的延期。在那段時間之後,如果租客沒有離開業主並且業主希望他離開,那麼租客可以將租金提高到市場並驅逐。市政官員(如消防或DBI檢查員)必須核實租客是否已經搬遷。租務委員會仍在製定有關此修正案的詳細信息,敬請期待更新。

根據一項新的法律,業主必須定期向城市和火災流離失所者報告,指出重建工程的進展情況,以及租客何時可以進入以找回他們可以做什麼以及何時可以重新佔領單位。

關於逼遷的其他事情

根據CA Civil Code 1940.2,業主威脅租客強迫他移動或乾擾他的安靜享受是非法的。

房東不能要求租金,收取租金,發出加租通知,發出通知以支付租金或退出,這些事情之一 – 如果有一個突出的NOV(“違規通知”,如部門中的一個建築檢查或衛生部門)至少35天。我們不建議預扣租金,但如果你決定這樣做,請諮詢律師。我們可以為你提供三藩市的租客權利律師名單。

租客必須由法律監督和解協議中的法律顧問代理,以免除租金條例37.10A(g)下的任何權利。這適用於所有和解協議,即使在Ellis和OMI逼遷中也是如此。

無論任何協議,都必須遵守逼遷通知中引用的理由。因此,如果業主收屋自住,她仍然必須進入那個地方,無論有任何協議。