los derechos de los inquilinos

En San Francisco los inquilinos tienen muchos derechos bajo la ley de control de alquileres. Ésta ley tomó efecto en Junio de 1979. Todos los edificios construidos antes de Junio de 1979 están protegidos por la ley de control de alquileres. Si vive en un apartamento construido antes de 1979, Ud. tiene todos los derechos bajo ésta ley. Si no está seguro si el apartamento donde está viviendo está cubierto bajo ésta ley, llame la oficina del Asesor, 415-554-5596 o vaya aqui. Puede decirle la fecha en la que el apartamento fue construido. Si Ud. vive en un apartamento que está cubierto bajo la ley de “rent control,” Ud. tiene los derechos siguientes:

El dueño del apartamento no puede subir la renta más de lo que permite la Mesa de Alquileres. Es la agencia de la ciudad que hace cumplir la ley. Este año, por ejemplo, los dueños sólo pueden aumentar la renta 1.9%. Sin embargo, en dos casos el dueño puede aumentar la renta más de la cantidad permitida. Si el dueño hace mejoras en el edificio o apartamento donde Ud. vive, el dueño puede pasar el gasto a Usted aumentándole la renta.

Si el dueño no le aumentó la renta en años pasados, puede cobrarle los aumentos que no cobró en esos años.

Cuando Ud. está bajo la ley de control de renta, Ud. solamente puede ser desalojado por una causa justa. Las razones por las que un dueño puede desalojarlo, incluyen: no pagar la renta, pagar la renta tarde habitualmente, ser latoso (es decir, está causando problemas o daño al apartamento), violar una condición del contrato, etc. (Para una lista completa y para más información sobre las otras causas justas, vea nuestro folleto “el desalojo.”)

Ud. puede presentar una petición en la Junta de Renta para recibir ayuda si el dueño trata de aumentar la renta ilegalmente, no repara ni da mantenimiento al apartamento o edificio; o si trata de desalojarlo sin una causa justa. Si el dueño no repara ni da mantenimiento al apartamento, Ud. puede presentar una petición para una reducción de servicios. Ud. le pide a la Junta de Renta que le reduzcan la renta y que le reembolsen parte de renta que ya pagó hasta que el dueño haga las reparaciones. Después que Ud. presenta la petición, la Junta de Renta fija una fecha para una audiencia. Después de la audiencia, el juez decide si Ud. recibirá una reducción.

el depósito de seguridad

Cuando se muda en un apartamento, se le cobra un depósito de seguridad. Este deposito puede incluir la renta del último mes, un gasto por limpieza, un depósito por tener una mascota, etc. El total de éste depósito no debe exceder el doble de la renta de un mes por un apartamento sin muebles. Tampoco puede exceder tres veces la cantidad de renta por un apartamento amueblado.

Toda la clase de depósitos son reembolsables. No importa que clase de depósito sea, todo el dinero pagado con la renta del primer mes es reembolsable. Si hay alguna provisión en el contrato de renta que diga que el depósito no es reembolsable, no se puede hacer cumplir.

Los dueños tienen 21 dí­as para devolverle el depósito de seguridad. El Código de California 1950.5 dice que el dueño puede tomar dinero del depósito por lo siguiente: renta no pagada; cobrados razonables por limpieza; daños hechos al apartamento por el inquilino que no son parte del uso normal; y daños a la propiedad personal del dueño.

pagos por interés

Según el Código Administrativo de San Francisco Capí­tulo 49, un dueño tiene que pagar  intereses anuales al inquilino por su depósito de seguridad. Los pagos deben ser hechos en el aniversario de la fecha en la que el inquilino se mudó al apartamento.

Si Ud. no ha recibido pagos de su intereses, los puede recibir retroactivamente hasta el año 1983, a cualquier tiempo. Si se va a mover y el dueño no quiere darle sus intereses, escríbale una carta pidiéndole su dinero. Si el dueño no le responde la carta o se niega a darle el dinero, Ud. puede demandarlo en la Corte de Reclamos Pequeños.

Como lo acabamos de mencionar, el dueño tiene 21 dí­as después que se muda para devolverle su depósito de seguridad con intereses. Si no recibe el depósito dentro de los 21 días o no está de acuerdo con la cantidad que le quieren regresar, haga lo siguiente:

Mándele una carta al dueño pidiéndolo su dinero, menciónele Código Civil de California 1950.5. Para pagos de interés, es Código Administrativo de San Francisco, Capí­tulo 49. Guarde una copia de toda su correspondencia. Si el dueño no responde en tiempo razonable, Ud. puede demandarlo en la Corte de Reclamos Pequeños. Ud. puede demandar al dueño por doble de su depósito.

personas adicionales

El dueño no puede aumentar la renta por personas adicionales. Sección 6.13 de las reglas y regulaciones de la Junta de Renta dice: No se puede cobrar renta extra por un ocupante adicional (incluyendo un recién nacido), aun si en el contrato dice que se puede. Sin embargo, Ud. no puede invitar una persona extra para vivir en el apartamento. Pero si su contrato dice que puede haber dos personas en el apartamento y Ud. vive solo, entonces si tiene derecho a invitar otra persona para que viva con usted. Pero si su apartamento es para una persona solamente, entonces no puede haber otra persona adicional viviendo con usted.

apartamentos ilegales

En San Francisco, hay muchos apartamentos ilegales. Apartamentos ilegales son lugares como el garaje, el sótano, o una casita construida en la parte de atrás de la casa principal. Si Ud. vive en uno de estos lugares y tiene algún problema, nunca llame el Departamento de Inspecciones de edificios. Si el departamento se da cuenta que el lugar en que Ud. vive es ilegal, ellos le darán al dueño una notificación de violación y Ud. seria desalojado.

cambiar las cerraduras

El dueño no puede cambiar las cerraduras. Si durante un proceso de desalojo, Ud. pierde su caso, entonces el dueño todavía puede cambiar las cerraduras.  Solamente el sheriff puede hacerlo.

El dueño tampoco no puede entrar a su apartamento excepto por razones permitidas por la ley. Estas razones incluyen las emergencias, para hacer reparaciones que Ud. pidió, por orden de la corte, y en caso de abandono.

el dueño debe proveer:

Protección efectiva y adecuada contra el mal tiempo, las paredes exteriores, así como las ventanas y puertas tiene que estar en buenas condiciones.

Los servicios de gas y tuberí­a también tienen que estar en buenas condiciones. Tiene que haber una cantidad razonable de aqua potable tanto fría como caliente así como un sistema de drenaje adecuado.

El servicio de calefacción tiene que trabajar adecuadamente y estar seguro.

Los pisos, escaleras y pasamanos deben estar en buenas condiciones.

Debe de haber un número suficiente de recipientes para el depósito de basura.

El edifi­cio y sus alrededores deben estar libres de basura, desperdicios, roedores e insectos.

la migra

Es importante recordar que a pesar de que algunos dueños amenazan a un inquilino con “la migra,” sus derechos como inquilino no son afectados por su estado de inmigración. Su estado inmigratorio no es una causa justa por un desalojo.

el proceso de desalojo

La ordenanza de alquiler es administrada por la Junta de Alquiler. Todos los apartamentos construidos antes de Junio 1979 están sujetos a la ordenanza de alquiler menos los que están subvencionados por el gobierno, edificio de alquiler sin ganancia, y propiedades institucionales. Casas con solamente una familia no son bajo esta ley. Condominios serian or no serian bajo la ley. Los inquilinos que residen en hoteles residenciales son sujetos a la ordenanza de alquiler después de ocupar la misma unidad mas de 32 días.

causa justa

De acuerdo con la ordenanza de alquiler, los dueños deben tener “causa justa” para desalojar a los inquilinos que viven en unidades sujetos a la ordenanza. Las causas justas incluyen:

1. No pagar la renta.
2. Violación de una obligación legal según el contrato de arrendamiento, por ejemplo, pagando la renta tarde habitualmente.
3. El inquilino es un latoso y molesta a otros inquilinos o hace daño a la propiedad.
4. El dueño o uno de sus familiares quiere moverse al apartamento (vea bajo “OMI”).
5. El propietario quiere hacer mejoramientos capitales que requieren que el inquilino salga del apartamento temporalmente (vea el folleto, “Majoramientos sustanciales.”)
6. El inquilino está usando el apartamento para motivos ilegales, por ejemplo la venta de drogas.
7. El inquilino rechaza renovar un contrato de arrendamiento igual al original.
8. El inquilino rechaza acceso al dueño requerido por la ley local or del estado.
9. El propietario desea vender el apartamento según las reglas de condominios del Ordenanza de Subdivisión de SF.
10. El dueño desea rehabilitar sustancialmente o reconstruir completamente al apartamento.
11. El propietario desea demoler o quitar permanentemente el apartamento del mercado de alquiler (Acto de Ellis, ley estatal).

el dueño quiere mudarse en su casa

El dueño de un apartamento puede tomar posesión del apartamento si desea hacerlo su lugar principal de residencia por 36 meses continuamente. Dueños también pueden ejercer este derecho en favor de un familiar cercano, como padres, abuelos, hijos, nietos, hermanos, esposos y familia de esposos.

Una noticia de desalojo debe de decir que tanto interés tiene el dueño tiene en la propiedad, el nombre y la relación que tiene el dueño con de la persona que se quiere mover a su apartamento. También el aviso debe de decir que el inquilino puede ir a la Junta de Alquiler para pedir consejo. Una noticia de desalojo de OMI es de 60 dí­as. El dueño tiene que pagar $5,1010 a cada inquilino que vive en el apartamento. El total que se puede pagar un apartamento es $15,304. Pero si en el apartamento viven personas de edad avanzada o personas discapacitados se les debe pagar $3,401 extra. Igualmente si hay niños, también el dueño debe pagar otros $3,401 extra por ellos.

Si Ud. recibe una noticia de OMI:
Llame a la Oficina de Registros de City Hall para verificar que el dueño es propietario.

Llame a la Oficina del Asesor para saber donde vive el dueño o el familiar que se quiere mover en su apartamento. Si el dueño tiene otra residencia principal en la cual vive, Ud. puede argumentar que el/ella verdaderamente no tiene intención de mudarse en su apartamento.

Averigue si hay otros apartamentos iguales en su edificio que están desocupados o serán desocupados antes que su aviso de desalojo expire.

Si todo está en orden, trate de negociar con su propietario para que le de más tiempo para moverse.

Si Ud. necesita ayuda legal, consígase a un abogado.
Verifique con los vecinos si el dueño se mudó a su apartamento después que Ud. se salió.

desalojos de mejoramientos capitales

Un dueño pueden pedir al inquilino que se salga temporalmente del apartamento para hacer un “desalojo de mejoramientos capitales” al edificio. El propietario tiene que obtener todos los permisos necesarios antes que dar al inquilino una noticia de 60 días para desocupar el apartamento. El trabajo no puede durar mas que 90 días.

El dueño tiene que pagarle a cada inquilino $5,101 para se salga temporalmente. El dueño tiene que notificar al inquilino cuando el apartamento este listo para ocuparlo de nuevo si es que el inquilino le hizo saber al dueño su intención de moverse otra vez al apartamento. El dueño no puede aumentar la renta para recuperar el costo lo que gasto en hacer los mejoramientos hasta que Junta de Alquileres tenga una audiencia y la pruebe.

el acto ellis

El acto de Ellis es una ley estatal que se permite al dueño dejar de rentar los apartamentos en un edificio. El dueño tiene que mandar un aviso de 120 días a todos los inquilinos en todos los apartamentos. A las personas de edad avanzada y a las personas discapacitadas se les tiene que dar un aviso de un año. El dueño debe enviar una copia a la Junta de Alquiler. También, el dueño tiene la obligación de pagar a los inquilinos $5,105.20 y $3,403.45 más para los mayores y los discapacitados.

el dueño no puede hacer

Un desalojo es un proceso legal. Los dueños no pueden desalojar los inquilinos sin presentar una demanda en la corte. Tampoco pueden cortar la luz o cambiar las cerraduras. Si el dueño hace alguna de estas cosas para sacarlo de su apartamento, Ud. debe llamar a la policí­a inmediatamente (553-0123). De acuerdo con al Código Penal 428, el cortar de la luz y cambiar las cerraduras es un crimen y el dueño puede ser detenido. Si le han cortado la luz y cambiado las cerraduras, llame a la compañía de luz para se la restablezcan. Mantenga una lista de estos incidentes. Escríbale una carta al dueño y hágale saber que Ud. conoce sus derechos y que desea arreglar la situación sin ser acosado. Guarde una copia de la carta porque la puede usar como testimonio en su defensa si es necesario ir a la corte. Según la ley civil de California 789.3, Ud. puede demandar a su dueño por daños punitivos. Contacte a un abogado.

desalojos retaliatorios

Según la ley civil de California 1942.5, un dueño no puede tomar represalias contra un inquilino desalojándole o subiéndole la renta. Si el dueño trata desalojarlo dentro de 6 meses de una acción legal, Ud. está protegido y el dueño no puede desalojarlo. Guarde copias de todas las cartas, y peticiones que presentó a la Mesa de Alquileres; reportes de violaciones del Departamento de Inspecciones, etc.

el proceso desalojo

Para desolojar a alguien, el dueño tiene que entregar una notificación escrita al inquilino. Primero, el dueño debe tratar de contactarlo y darle la noticia en la mano. Si el dueño no puede contactarlo a Ud.,el dueño puede dársela a alguien que vive con Ud. or trabaja con Ud. mayor de 18 años. También el dueño le puede mandar la notificación por correo. Si en dado caso que el dueño no puede encontrar a nadie para hacerle llegar la notificación, el dueño puede dejársela pegada en su puerta o ventana y luego mandarle una copia por correo. Para los apartamentos cubiertos por la Ordenanza de Alquiler, esta noticia debe de decir las razones por el desalojo y que Ud. puede conseguir consejo sobre el desalojo a la Junta de Alquiler. El proceso de e desalojo empieza con una noticia del dueño de tres o 60 días.

una notificación de 3 días

Una noticia de tres días para “cure or quit†puede ser dado a un inquilino que no ha pagado a la renta a tiempo o que ha violado el contrato de renta. Una noticia de tres días dice que si no paga su renta dentro de 3 días, el dueño puede empezar el proceso de desalojo en la corte. Una noticia de tres días no significa que el dueño va a sacarlo del apartamento en 3 días. La noticia debe tener escrito la suma correcta que tiene que pagar. El dueño debe aceptar el pago si Ud. trata de pagarlo dentro de tres días. La noticia también debe de tener el nombre del dueño, su dirección y número de teléfono. Si alguien ha vivido en un apartamento por un año o más, el dueño tiene que darle un aviso de 60 días. Si ha vivido menos de un año, el aviso tiene que ser de 30 días a menos que sea un aviso “cure or quit.” Otra clase de aviso es el que está basado en la Ellis Act, se requiere 120 días para desalojarlo.

el proceso de la corte

Si el inquilino no se ha salido voluntari­amente al fin de tres o 60 días, el dueño puede presentar los papeles de la corte (“Unlawful Detainer”) para sacar a un inquilino del apartamento. Cuando el dueño entrega los papeles de la corte al inquilino, el inquilino tiene 5 días para responder. Para que le ayuden a preparar su respuesta, debe ir al centro legal Eviction Defense Collaborative. Este centro se encuentra localizado en el 995 Market (cerca de la calle 6) en el piso 12. Si Ud. no presenta una respuesta a tiempo, el dueño puede acelerar el desalojo. Pero si Ud. responde dentro de los 5 días, la corte llamará al dueño y a Ud. a una conferencia para tratar de llegar a un acuerdo. El dueño y Ud. presentaran sus argumentos y trataran de arreglarse (llegar a un acuerdo). Pero si no llegan a un acuerdo, el caso ira a juicio ante un jurado. Si el dueño gana en el juicio, la corte le ordenará a Ud. que desaloje el apartamento. Si Ud. no responde a la orden de juez, el sheriff le pondrá un aviso en su puerta diciéndole que tiene 5 días para desalojar el apartamento. Después de los 5 días el sheriff puede cambiar las cerraduras. El sheriff solo llega los Miércoles.

ayuda legal

Para responder a los papeles de la corte (“Unlawful Detainer”), Ud. necesita obtener ayuda legal. Vaya al Eviction Defense Collaborative (Colaborativa para la Defensa de los Desalojos), 995 Market, cerca de la 6, piso 12. Recuerde que Ud. tiene solamente 5 días para responder.

las reparaciones en las viviendas publicas

La vivienda publica es diferente que las otras clases de apartamentos. La vivienda publica no está bajo la ley de “rent control” (el control de alquileres). Está bajo la ley federal. Por lo tanto Ud. no puede presentar una petición de queja a la Mesa de Alquileres para cualquier problema que Ud. tiene en su apartamento.

Sin embargo, Ud. tiene el derecho de vivir en un apartamento habitable bajo la ley federal. El dueño tiene que hacer las reparaciones y mantener el apartamento libre de las cucarachas, las hormigas, los chinches, etc.

PRIMER PASO: Escribir al manager o el dueño sobre los problemas en su apartamento.
Escriba una carta al dueño con una lista de los problemas en su apartamento. Guarde una copia para su record. Muchos edificios tienen un formulario de pedido para solicitar las reparaciones. No se olvide firmarlo y ponerle la fecha. Guarde una copia para Ud. y mándele o lleve la carta de persona al manager. Pide una respuesta dentro de tres a diez días, dependiendo de la urgencia del problema.

SEGUNDO PASO: llamar el número de mantenimiento de la Autoridad de Vivienda.
El manager debe informar el Departamento de Mantenimiento que su queja ha sido presentada a el. Si las reparaciones no se hacen pronto, Ud. puede llamar directamente el número de mantenimiento al 715-3100. Pide un número de orden del trabajo para que pueda tener un registro de ella. Si no ha podido reportar las reparaciones, llame al 345-0123.

Las reparaciones de emergencia y situaciones peligrosas o insalubres deben ser resueltas en 24 horas. Otras reparaciones debe ser cumplidas en 30 días.

TERCER PASO: Llamar las autoridades encargadas del código de vivienda.
Si hay cualquier problema relacionado con la salud (las cucarachas, las ratas, el moho, los chinches, etc.) que no se resuelve pronto, llame el Departamento de Salud al 252-3805 y pide una inspección. Un inspector vendrá a su apartamento para hacer cumplir el código de salud de San Francisco.

Si Ud. tiene problemas con el edificio, por ejemplo problemas de la plomería o la electricidad, los pisos o las paredes mal mantenidas que el dueño no hace pronto, llame también al Departamento de las Inspecciones al 558-6220. DBI tiene la autoridad sobre todas las viviendas publicas en la ciudad. Ellos coordinarán con la Autoridad de Vivienda para asegurar que se hacen las reparaciones.

CUARTO PASO: Presentar su queja con la oficina de City Attorney.
La oficina del City Attorney tiene una lí­nea de teléfono para reportar las violaciones del código de vivienda. Llame al: 554-3977.

QUINTO PASO: Contactar el Comité Pro- Derechos de San Francisco.
La Comité Pro-Derechos de Vivienda es una organización privada sin fines de ganancia. La Comité brinda consejos y ayuda a los inquilinos de San Francisco gratis.

Comité pro-Derechos
de Vivienda de San Francisco
427 South Van Ness/15th
415-703-8644
Lunes a Jueves, 1-5pm.

Nota
No se niega a pagar la renta a menos que Ud. tenga el consejo de un abogado. Tenemos una lista de los abogados que ayudan a los inquilinos. Llámenos para una copia de ella.

El edifico ha sido vendido. ¿Que pasa ahora?

Si vive en un apartamento bajo la ley de control de alquiler, nada cambia. Él dueño nuevo tiene las mismas responsabilidades como el dueño anterior. Él no puede aumentar la renta más que se permite la ciudad cada año. Si el dueño no le aumentó la renta en años pasados, puede cobrarle los aumentos que no cobró en esos años. Es un proceso que se llama “banking.” Para un aumento de 10% o mas, el dueño tiene que darle 60 días antes de que tendrá que comenzar pagando la cantidad nueva. Para aumentos de menos que 10%, el dueño sólo tiene que darle 30 días.

Él dueño nuevo no puede cambiar los términos de su contrato sin su consentimiento. No puede desalojarlo excepto por una causa justa. No puede desolojarlo simplemente porque se vende el edificio.

los desalojos
Un dueño nuevo tiene que seguir las mismas reglas como el dueño anterior. No puede desalojarlo excepto por una causa justa (vea la lista bajo “causa justa”). Incluyen: no pagar la renta, violar una condición del contrato, causar daño a la unidad, etc. Desafortunadamente, hay dos causas justas que un dueño nuevo puede usar para desalojarlo. Ellas incluyen:
El dueño nuevo desea hacerlo su lugar principal de residencia por el mismo o por un familiar cercano por 36 meses continuamente. Si el dueño quiere hacerlo, tiene que darle una notificación de 60 días.
Si el dueño quiere dejar de rentar los apartamentos en un edificio, puede usar un desalojo que se llama Ellis. El acto de Ellis es una ley estatal. Para desolojar bajo el acto de Ellis, el dueño tiene que dar a un inquilino 120 días para mudarse a menos de que sea mayor o discapacitado. Los mayores y los discapacitados reciben un año para mudarse.

el formulario se llama “estoppel”
Cuando se vende su edificio, Ud. recibirá un formulario se llama “estoppel.” Es una encuesta que busca información sobre Ud. and todas las personas que viven en su apartamento. Bajo la ley no se require que Ud. llene la forma. Es muy importante que Ud. llena la otra forma que acompaña el estoppel. Este formulario se solicita sobre si Ud. tiene la protección contra el desalojo porque Ud. es un mayor o un discapacitado. Llene este formulario si Ud. es un mayor o un discapacitado.

Si Ud. decide que no quiere llenar el estoppel, recomendamos que ponga por escrito todos los acuerdos orales que tiene con el dueño. Por ejemplo, si su contrato dice “no mascotas” y el dueño siempre le permite que tiene una mascota (una gata o un perro), es muy importante que Ud. informa el dueño nuevo.

Ponga por escrito: “Soy (su nombre), vivo (su dirección), pago (la cantidad de la renta), tengo una gatita (or perrito), etc.”

Si necesita mas información, venga a nuestra oficina, Lunes a Jueves, 1-5pm, para un consejo.

mostrar el apartamento

El dueño tiene el derecho de mostrar el edificio cuando se lo vende. Si Ud. trata de pararle de mostrarlo, podría ser desalojado bajo la ley de control de alquiler (es una causa justa). Sin embargo, puede negociar para un hora diferente. Bajo la ley de California (código civil 1954) el dueño deberí­a mostrar el edificio durante las horas de negocio (9am-5pm). Se lo tiene que dar notificación de 24 horas por escrito. Ud. puede decir, “Esa hora no es bueno para mi. Puede cambiarlo a otra hora que sería mejor para mi?”

la ejecución hipotecaria
¿Que pasa si mi casa está ejecutado por el banco? Si su apartamento está bajo la ley de control de alquileres, nada cambia. Ud. debe pagar la renta al banco, lo que es su dueño nuevo.

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